Relación deuda-ingresos para una hipoteca: cómo funciona la DTI
Revisado por Isaac Palacios, fundador y director ejecutivo. Última actualización: 7 de octubre de 2026.
Su relación deuda-ingresos (DTI, por sus siglas en inglés) es una de las cifras que revisa un prestamista hipotecario. Conozca cómo se calcula, qué deudas e ingresos pueden contarse, por qué no existe un solo límite de DTI para todos los préstamos y qué preguntarle a su prestamista.
La fórmula básica
Ejemplo simplificado: $2,000 ÷ $6,000 × 100 = 33.3%. Esto solo ilustra el cálculo; no significa que algún porcentaje califique para una hipoteca.
¿Qué es la relación deuda-ingresos?
La relación deuda-ingresos compara ciertas deudas mensuales con su ingreso mensual calificable, generalmente el ingreso antes de impuestos. Los prestamistas hipotecarios usan la DTI como una parte del proceso de suscripción.
No existe un único límite de DTI que se aplique a todos los prestatarios, prestamistas o programas hipotecarios. Las reglas del programa, los resultados de la suscripción automatizada, los factores compensatorios, los requisitos adicionales del prestamista (a menudo llamados overlays) y el resto de su solicitud pueden influir en cómo se evalúa la DTI. Su prestamista calcula la DTI que se usa para su préstamo.
Principales conclusiones
- La DTI compara las deudas mensuales con el ingreso mensual calificable.
- La DTI y su puntaje de crédito miden cosas distintas.
- No todas las deudas ni todas las fuentes de ingreso se tratan igual.
- Los programas hipotecarios y los prestamistas pueden tener requisitos de DTI distintos.
- Una nueva deuda durante el proceso hipotecario puede cambiar el cálculo del prestamista.
- Consulte a su prestamista antes de cambiar sus deudas solo para modificar su DTI.
¿Cómo se calcula la DTI?
La idea básica es sencilla: sume los pagos mensuales de deudas que cuenta el prestamista, divídalos entre el ingreso mensual bruto que cuenta el prestamista y multiplique por 100 para obtener un porcentaje.
Lo difícil no es el cálculo, sino decidir qué deudas y qué ingresos se incluyen. Ahí es donde entran las reglas del prestamista y del programa.
Calculadora educativa de DTI
Estimación educativa únicamente. Su prestamista hipotecario determina qué ingresos y deudas se incluyen y calcula la DTI que se usa en el proceso de suscripción.
DTI de vivienda (front-end) vs. DTI total (back-end)
Relación de vivienda (front-end)
Pago de vivienda ÷ ingreso calificable
Compara el pago mensual de vivienda propuesto (por ejemplo, capital, intereses, impuestos sobre la propiedad, seguro de vivienda y, si corresponde, cuotas de HOA o seguro hipotecario) con el ingreso calificable.
Relación total (back-end)
Vivienda + otras deudas recurrentes ÷ ingreso calificable
Suma al pago de vivienda las demás deudas mensuales que cuenta el prestamista. Cuando se habla de “DTI”, por lo general se refiere a esta relación total.
No todos los programas usan ambas relaciones de la misma manera. Por ejemplo, la guía de Freddie Mac describe tanto una relación entre gastos de vivienda e ingresos como una relación entre pagos de deudas e ingresos, mientras que la Guía de Venta de Fannie Mae se enfoca en la relación DTI total. FHA, VA y USDA publican sus propios estándares.
¿Qué puede contarse como deuda mensual?
El prestamista decide qué deudas se incluyen y qué monto de pago usar. Esta tabla es general: el trato puede variar según el programa y la situación.
| Obligación | Cómo puede tratarse |
|---|---|
| Pago de vivienda propuesto | Generalmente se incluye. Puede abarcar capital, intereses, impuestos, seguro y otros costos de vivienda. |
| Pagos mínimos de tarjetas de crédito | Por lo general, lo que importa es el pago mínimo requerido, no el saldo total. |
| Préstamos de auto | Por lo general, se incluye el pago mensual. |
| Préstamos estudiantiles | El prestamista puede usar un pago determinado por las reglas del programa, que puede ser distinto de lo que usted paga actualmente, incluso si sus pagos están diferidos. |
| Préstamos personales y a plazos | Por lo general, se incluyen los pagos mensuales; algunos programas tienen reglas específicas para ciertas cuentas. |
| Pensión alimenticia o manutención de menores | Puede contarse como una obligación o tratarse de otra manera, según las reglas de suscripción. |
| Otras obligaciones recurrentes | Los arrendamientos, las deudas en las que usted es codeudor y otros pagos recurrentes pueden revisarse según las reglas del programa. |
¿Qué pasa con los gastos cotidianos?
La comida, los servicios públicos, el teléfono y muchas primas de seguro son gastos cotidianos. Por lo general, estos gastos no se incluyen en la fórmula de la DTI de la misma manera que las deudas de crédito recurrentes, pero el prestamista evalúa su situación financiera completa. Algunos programas también revisan si queda suficiente ingreso después de pagar las deudas; VA, por ejemplo, usa un estándar de ingreso residual además de la DTI.
¿Qué ingresos se usan?
El ingreso calificable no es simplemente “lo que gano este mes”. Los prestamistas determinan qué ingresos pueden usarse, y en qué cantidad, según los requisitos del programa y de suscripción. Los ingresos que pueden considerarse incluyen:
- Sueldo y salarios
- Ingresos por trabajo independiente
- Horas extra, bonos o comisiones
- Ingresos de jubilación
- Otros ingresos elegibles
No todos los ingresos califican automáticamente. Los prestamistas pueden revisar qué tan estables son, cuánto tiempo los ha recibido y cómo están documentados.
¿Existe una DTI máxima para una hipoteca?
No existe un máximo único que se aplique a todas las hipotecas. Los límites y la forma de evaluar la DTI pueden variar entre préstamos convencionales, FHA, VA y USDA, entre la suscripción automatizada y la manual, y de un prestamista a otro. Dos ejemplos muestran cuánto importa el contexto:
Fannie Mae (convencional)
La Guía de Venta de Fannie Mae (B3-6-02, versión del 2 de abril de 2025) establece una DTI máxima del 50% para los préstamos evaluados mediante su sistema Desktop Underwriter. Para los préstamos con suscripción manual, el máximo es del 36% y puede llegar hasta el 45% si el prestatario cumple los requisitos de puntaje de crédito y de reservas.
Los préstamos del VA
Las regulaciones de VA (38 CFR 36.4340) usan un estándar de relación del 41% junto con una guía de ingreso residual. Una relación superior al 41% no descalifica automáticamente a un veterano, y cumplir ambos estándares no significa automáticamente la aprobación.
El Manual 4000.1 de FHA y el HB-1-3555 de USDA establecen sus propios estándares de relación, y los préstamos aprobados mediante suscripción automatizada pueden evaluarse de forma distinta a los de suscripción manual. Los prestamistas también pueden aplicar requisitos más estrictos que el mínimo del programa. Pregunte a su prestamista qué reglas se aplican a su préstamo.
DTI vs. puntaje de crédito
Puntaje de crédito
Resume información de su reporte de crédito, como el historial de pagos y los saldos.
DTI
Compara el ingreso calificable con las deudas mensuales. El ingreso no forma parte del puntaje de crédito.
Una persona puede tener un buen puntaje de crédito y una DTI alta, o un puntaje más bajo y una DTI más baja. Ninguno de los dos determina por sí solo una decisión hipotecaria. Obtenga más información en Puntajes de crédito usados para hipotecas y Qué revisan los prestamistas hipotecarios.
Utilización del crédito vs. DTI
Utilización del crédito
Generalmente compara los saldos rotativos con los límites de crédito. El saldo de una tarjeta puede afectar la utilización.
DTI
Compara las deudas mensuales con el ingreso calificable. El pago mensual requerido de una tarjeta puede ser relevante para la DTI.
La misma tarjeta puede aparecer en ambos cálculos, pero de distinta manera, y los programas de suscripción pueden no tratar igual las cuentas rotativas. Conozca más sobre cómo funciona la utilización del crédito.
Cómo una nueva deuda puede cambiar la DTI
Sacar un préstamo de auto, un préstamo personal, financiar muebles o generar un nuevo saldo rotativo mientras su hipoteca está en trámite puede agregar un pago mensual al cálculo. Por ejemplo, Fannie Mae indica que, cuando un prestamista se entera de una nueva deuda durante la originación, debe recalcular la DTI y volver a enviar el préstamo a su sistema de suscripción automatizada.
Eso no significa que una nueva deuda provoque automáticamente una negativa, pero sí puede cambiar lo que revisa el prestamista. Consulte Decisiones de crédito antes y durante el proceso hipotecario antes de financiar cualquier cosa.
¿Cuentan las cuentas en cobranza y las cuentas castigadas?
Depende. El trato puede depender del tipo de cuenta, el saldo, si existe un acuerdo de pago, el programa de préstamo y el prestamista. Lea Elementos negativos antes de una hipoteca para obtener más información.
¿Pagar deudas puede reducir la DTI?
Reducir o eliminar una deuda mensual puede cambiar el cálculo de la DTI si las reglas de suscripción del prestamista permiten reducir o excluir esa obligación. Tenga en cuenta:
- Pagar parte de un saldo no elimina automáticamente una obligación mensual para fines de suscripción.
- No agote los ahorros que podría necesitar para el pago inicial, los costos de cierre o las reservas solo para alcanzar un porcentaje de DTI.
- Pida a su prestamista que confirme cómo se trataría un pago planeado antes de hacerlo.
Esta página es información educativa general, no asesoría financiera personalizada.
Un ejemplo práctico
En este ejemplo hipotético, 43.3% no significa aprobación ni negativa. El prestamista y el programa de préstamo determinan cómo se trata cada deuda y cada fuente de ingreso, y si la solicitud cumple sus requisitos. Este no es el resultado de un cliente de Maximum Score Builders.
Preguntas para su prestamista
- ¿Qué DTI está calculando para mi solicitud?
- ¿Qué deudas se incluyen?
- ¿Qué ingresos está usando?
- ¿Cómo se están tratando mis préstamos estudiantiles?
- ¿Pagar esta deuda cambiaría el cálculo?
- ¿Debo evitar contraer nuevas deudas?
- ¿Mi programa de préstamo tiene requisitos específicos de DTI?
- ¿Hay requisitos del prestamista además de las reglas del programa?
Su prestamista y su programa de préstamo, no Maximum Score Builders, calculan la DTI para la suscripción y determinan la elegibilidad.
¿Quiere ayuda para entender lo que se reporta en su crédito antes de hablar con un prestamista?
Una revisión de crédito gratuita es un análisis educativo de sus reportes de crédito. No es un cálculo de DTI, un análisis de calificación hipotecaria ni una precalificación; eso lo hace su prestamista. Podemos ayudarle a entender lo que se reporta, identificar información que podría ser inexacta y organizar sus preguntas para un prestamista. Los resultados no están garantizados.
Fuentes autorizadas
- CFPB: What is a debt-to-income ratio? (en inglés)
- Guía de Venta de Fannie Mae B3-6-02: Relaciones deuda-ingresos (en inglés)
- Fannie Mae: Obligaciones no declaradas (en inglés)
- Guía de Freddie Mac 5401.2: Relación entre pagos de deudas e ingresos (en inglés)
- Manual de políticas de vivienda unifamiliar de HUD 4000.1 (FHA) (en inglés)
- 38 CFR 36.4340: Estándares de suscripción de VA (en inglés)
- USDA Desarrollo Rural: Manuales (HB-1-3555) (en inglés)